Vente d’immeubles à construire et à rénover

L’application de la clause pénale n’exclut pas l’indemnisation d’un préjudice complémentaire distincte (Civ. 3ème, 30 janvier 2019 : pourvoi n°17-31-201)

Le nombre de litige relatif aux ventes en l’état futur d’achèvement, en forte augmentation ces dernières années, est en grande partie alimenté par les retards de livraison.

La présente affaire, qui en est l’illustration, a pour intérêt de préciser, en pareille hypothèse, l’étendue du droit en réparation de l’acquéreur.

Une société civile immobilière avait fait l’acquisition en l’état futur d’achèvement, de deux lots constitués de deux appartements avec places de parking.

Ces lots n’étant toujours pas livrés quinze mois après la date de livraison contractuellement fixée, l’acquéreur avait assigné son vendeur, afin d’obtenir, d’une part, la remise des clés, d’autre part, l’application de la clause pénale prévue en cas de retard de livraison et, enfin, l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de revenus locatifs.

Le vendeur condamné à payer à l’acquéreur les sommes de 103 500 €uros au titre du retard de livraison, et de 26 400 €uros au titre de la perte de chance de louer les biens acquis, avait saisi la Cour de cassation en vue d’obtenir la réformation de l’arrêt d’appel.

A cette fin, le moyen unique, dans ces deuxième et troisième branches, arguait en suspens de ce que clause pénale et dommages et intérêts ne pouvaient se cumuler.

Lorsqu’une clause pénale est présente au contrat, se pose la question de son articulation avec l’action en dommages et intérêts.

La présence d’une telle clause interdit par principe aux créanciers de l’obligation d’obtenir une indemnité supplémentaire qui viendrait combler le delta entre la somme due en exécution de ladite clause et le montant nécessaire à la réparation de l’entier préjudice.

Ceci étant, la règle de non-cumul n’est pas absolue.

En effet, elle s’efface d’abord en cas de faute lourde ou dolosive du débiteur.

Par ailleurs, ce qui nous intéresse plus particulièrement eu égard à cette décision, le forfait défini par la clause pénale ne s’oppose pas à la demande de dommages et intérêts, dès lors que le préjudice invoqué par le créancier de la clause pénale trouve son origine dans l’inexécution d’une obligation distincte de celle objet de la clause.

A titre d’exemple, peuvent être cités notamment les postes de préjudice suivants :

Les honoraires supplémentaires du maître d’œuvre pour la prolongation de sa mission et le coût de l’immobilisation prolongée des fonds propres de l’acquéreur dans le cadre de sa garantie de paiement.

Dans le cas d’espèce précité, l’acquéreur sollicitait donc, en plus de l’application de la clause pénale, l’indemnisation du préjudice liée à l’impossibilité de louer les biens acquis dans l’intervalle de temps séparant la date de livraison contractuellement fixée de la livraison effective de l’immeuble.

Les juges d’appel ayant fait droit à cette demande, le demandeur au pourvoi faisait notamment valoir que la clause pénale était destinée à réparer forfaitairement le préjudice subi par le créancier de l’obligation inexécutée, indépendamment du préjudice effectif, ce dernier ne pouvait obtenir le paiement de dommages et intérêts complémentaires, sauf à indemniser deux fois le même préjudice.

La Cour de cassation a rejeté cette argumentation, retenant pour ce faire que la clause pénale peut se cumuler avec la demande de dommages et intérêts, dès lors que cette demande porte sur un préjudice distinct de celui réparé par ladite clause.